买房不过户只公证有风险

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市民王康（化名）经过多日的看房，相中了李小琳（化名）的房产。唯一的遗憾是该房产暂时不能办理过户手续，但由于该房产的户型、位置、价格等王康都很满意，因此，王康还是决定购买该房。双方签订了房屋买卖协议，并到公证部门办理了公证手续，在公证的房屋买卖协议中明确约定该房屋的所有权归王康所有。谁知道等来的却是李小琳把房子又卖给他人的消息，并已经办理了过户手续。王康一气之下就把李小琳起诉到人民法院。要求法院确认自己与李小琳签订的房屋买卖协议合法有效，自己对该房产拥有合法的产权。

法院经过审理后认为，王康不能取得该房屋的所有权。王康与李小琳虽然签订有房屋买卖协议，并进行了公证。但是并未办理变更登记手续，不具有物权效力。公证行为并不能取得房屋的所有权。李小琳再次卖房的行为显然是严重的违约行为，应当向王康承担违约责任，赔偿王康的损失。看来，不过户只公证，这样买房有风险。

记者就此请我市论衡律师事务所律师郑建武点评。郑建武律师点评如下：我对王康的做法感到惋惜，但是法院的判决是对的，法律就是这么规定的，物权大与债权。王康的错误是过高地相信了公证的法律效力。根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发挥效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋属于不动产，根据上述规定，不动产的物权变动则应当进行登记，否则不发生物权变动的效力。由于我国法律并未规定通过公证能够发生物权变动，所以，即便是公证书已经公证了该房屋的产权归你所有，但是在你就该房屋未依法到相关部门办理权属变更登记的情况下，你仍不能取得该房屋的产权。那就意味着，李小琳又与其他善意第三人签订了房屋买卖协议，并办理了产权变更登记手续，那么王康必然失去主张对该房产的所有权，王康只能依据与李小琳之间的房屋买卖协议向其主张返还购房款等违约责任。